부동산 관련 세금 정리

구분	취득세	보유세	양도소득세
부과 시점	부동산 취득 시	부동산 보유 시	부동산 매도 시
납세 대상	부동산을 취득한 자	부동산 소유자	부동산을 매도하여 소득을 얻은 자
과세 기준	취득가액	공시가격 (재산세)	양도가액 - (취득가액 + 필요경비) = 차액에 부과
		공시가격 합산액 (종합부동산세)
세율	- 주택: 1~3% (일반 주택 기준)	- 재산세: 0.1~0.4% (주택 기준) - 종합부동산세: 0.6~6.0% (누진세율)	- 6~45% (양도 차익에 따라 누진세율) - 다주택자: 기본세율 + 중과세율 (20~30%) 적용
	- 2주택 이상: 8%~12% (중과세 적용)
	- 상가: 4.6%
면제/감면 조건	- 생애최초 주택 구입: 일부 감면	- 공시가격 9억 원 이하 주택은 종합부동산세 면제	- 1세대 1주택 보유 2년 이상: 비과세 (9억 원 이하 양도 차익)
	- 농지, 임대주택 등: 조건에 따라 감면	- 고령자·장기보유 세액 공제 적용 가능	- 농지·임대주택: 감면 조건 있음
신고/납부 시기	취득일로부터 60일 이내	- 재산세: 7월(1기분), 9월(2기분)	매매 계약 종료 후 2개월 이내 신고 및 납부
		- 종합부동산세: 12월
장점/특징	- 즉시 납부로 소유권 이전 절차 완료 가능	- 보유 기간에 따른 혜택	- 1세대 1주택 비과세 조건 충족 시 세금 절감
	- 감면 혜택에 따라 세금 절약 가능	- 일부 감면 및 공제 가능	- 필요경비 공제로 양도소득 감소 가능
단점/부담 요소	- 부동산 취득 시 큰 비용 부담	- 공시가격 상승 시 세 부담 증가	- 양도 차익이 클수록 세 부담 증가
	- 다주택자는 중과세 적용	- 다주택자일 경우 종부세 중과세	- 다주택자 중과세 적용으로 매도 부담

 

 

• 취득세 중과: 2주택 이상 소유 시, 중과세율이 적용되며 지역에 따라 세율이 다를 수 있습니다.
• 종합부동산세: 일정 금액 이상의 공시가격을 가진 부동산(개인 기준 6억 원, 법인 0원)에는 추가 과세가 발생합니다.
• 양도소득세 공제: 장기 보유자나 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 80%까지 세금이 공제될 수 있습니다.

 

※  각 세금의 부과 기준과 세율은 다음과 같습니다.

 

1. 취득세

구분	세율	비고
일반 주택	1~3%	주택 가격에 따라 차등 적용
2주택자	8%	조정대상지역 내 2주택 취득 시 중과세율 적용
3주택 이상	12%	조정대상지역 내 3주택 이상 취득 시 중과세율 적용
생애 최초 주택 구입자	면제 또는 감면	12억 원 이하 주택 구매 시, 2025년 12월 31일까지 소득과 관계없이 200만 원 한도 내 면제 적용

 

2. 보유세

• 재산세: 모든 부동산 소유자에게 부과되며, 주택의 공시가격에 따라 0.1%~0.4%의 세율이 적용됩니다.
• 종합부동산세: 1세대 1주택자의 경우 공시가격 12억 원을 초과하는 부분에 대해 0.6%~6.0%의 누진세율이 적용됩니다. 다주택자의 경우 중과세율이 적용될 수 있습니다.

3. 양도소득세

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하	35%	1,466만 원
1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하	38%	1,946만 원
3억 원 초과 5억 원 이하	40%	2,546만 원
5억 원 초과	45%	3,546만 원

 

또한, 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 20%p~30%p의 중과세율이 적용되었으나, 2025년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과 배제가 연장되어 기본세율만 적용됩니다.

 

<예시>

• 상황: 조정대상지역 내 3주택자가 시가 10억 원의 주택을 양도한다고 가정합니다.
• 양도차익: 5억 원
• 과세표준: 양도차익 5억 원
• 적용 세율: 기본세율 40% (과세표준 3억 원 초과 5억 원 이하 구간)
• 세액 계산:
  • 산출세액: 5억 원 × 40% = 2억 원
  • 누진공제: 2,546만 원
  • 최종 세액: 2억 원 - 2,546만 원 = 1억 7,454만 원

따라서, 해당 주택 양도 시 양도소득세는 1억 7,454만 원이 됩니다.

 

**부동산 세금은 개인의 상황과 부동산의 위치, 보유 기간 등에 따라 달라질 수 있습니다.