부동산 투자 분석 주요 지표(표로 정리)

 

용어	정의	계산식	의미 및 활용
CAP Rate (수익률)	부동산 투자금 대비 연간 임대 수익률	(연간 임대수익 ÷ 매입가) × 100	- 투자 효율성 판단 - 클수록 수익성 높음 - 단순 수익률이므로 관리비, 공실 등은 제외됨
		일반적으로 4~6% 이상이면 준수 도심 상가: 약 3~4%, 지방 상가: 약 6~8% - 너무 높으면 위험 (공실, 지역 리스크 등)	✅ 투자 초기단계 필수 분석 ✅ 수익률이 너무 높으면 왜 그런지 리스크 확인 필요 ✅ 공실률, 유지보수 비용 감안하여 실질 CAP rate 계산
ROE (자기자본수익률)	자기자본 기준 투자 수익률	(순이익 ÷ 자기자본) × 100	- 대출 활용 시 내 돈 대비 수익률 - 레버리지 효과 확인 가능
		- 레버리지(대출) 활용 시 극대화 가능 - 대출이 많을수록 ROE 상승 가능하지만, 부채 리스크 존재 - 일반적으로 10% 이상이면 양호	✅ 자기 돈 기준 투자 효율성 분석 ✅ 레버리지 투자 시 수익률 시뮬레이션 필수 ✅ ROE 지나치게 높으면 위험 신호일 수 있음
LTV (담보인정비율)	담보로 인정하는 대출 비율	(대출금 ÷ 담보가치) × 100	- 금융기관 대출 한도 판단 - LTV 높을수록 대출 비중 큼 (위험 증가)
		- 한국 기준 주택담보대출 평균 LTV: 40~70% (지역, 대출자 조건에 따라 다름) - 투기과열지구: 최대 40%~50%로 제한 - LTV 높으면 초기 투자금 적지만 리스크 증가	✅ 투자금 부족 시 활용 ✅ LTV 높을수록 대출이자 부담 증가 ✅ 금리 상승 시 리스크 관리 필요
DSR (총부채원리금상환비율)	연소득 대비 모든 대출 상환액 비율	(연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100	- 금융 규제 시 필수 지표 - 과도한 대출 억제 수단
		- 총 대출 원리금 상환액이 소득 대비 어느 정도인지 - 2024년 한국 DSR 규제: 보통 40% 이내 - 초과 시 추가 대출 제한	✅ 소득 대비 적정 대출 여부 판단 ✅ 금융기관 대출 승인 시 필수 심사 항목 ✅ DSR 높으면 신규 투자 어려움
공실률 (Vacancy Rate)	전체 임대 가능 공간 중 비어있는 비율	(공실 공간 ÷ 전체 임대 공간) × 100	- 공실 많을수록 임대 수익 저하 - 낮을수록 안정적인 임대 수익 가능
		- 상가: 5% 이내 양호, 10% 이상 위험 - 오피스: 5~8% 정도 평균 - 지역, 업종, 경제 상황 따라 상이	✅ 지역별 공실률 사전 조사 필수 ✅ 높은 공실률 지역은 투자 신중 ✅ 공실률 낮으면 안정적 임대 수익 기대 가능